5 décembre 2013
Category:
Gestion locative
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4 étapes pour se lancer dans la location

Que ce soit pour se constituer un complément de revenus. Pour préparer sa futur retraite ou bien encore pour diversifier son épargne l’investissement locatif est une activité passionnante et qui peut rapporter gros. Mais comment se lancer ? Voici quelques conseils.

1ère étape : trouver le bon secteur

C’est le point majeur de votre projet. Pas de bon investissement sans bon secteur. Pour réaliser le bon choix il faut bien prendre conscience que nous n’achetons pas un appartement, une maison pour en faire sa résidence principale mais pour y placer des locataires.

4 étapes pour se lancer dans la location

Dans ce contexte il faut s’intéresser à ce qui fera que nous gagnerons de l’argent dans l’opération. Il y a quelques années lorsque l’on prenait des tickets de jeux on pouvait gagner au grattage ou au tirage. Dans l’investissement locatif c’est un peu la même chose. On peut gagner durant la période de location et également lors de la revente du bien.

Pour privilégier un bon investissement il faut donc sélectionner des zones où la demande locative est importante mais également des zones pas forcément courues mais qui ont un potentiel d’amélioration.

On pourra ainsi priviliégier des zones d’habitat populaire situées à proximité d’un futur centre commercial. Des secteurs à proximité d’une futur sortie d’autoroute. Bref il faut sur ce point ne pas négliger la prospective concernant votre zone d’investissement, ceci augmentera votre potentielle plus value à la revente.

2ème étape : utiliser le bon site de petites annonces

Une fois la zone d’investissement identifiée il faudra ensuite vous mettre en quête du bon bien. Lors de cette recherche je vous conseille d’utiliser le site leboncoin.com et le site seloger.com. Pourquoi ces deux sites ? Parce que ce sont les sites les plus utilisés et ceux disposant du plus grand vivier d’offres.

Le site leboncoin.com est utilisé à la fois par des particuliers et des professionnels. Le site seloger.com est quant à lui réservé aux professionnels. Vous disposez bien évidemment d’une multitude d’autres sites mais beaucoup d’annonces sont redondantes ou périmées sur certains. Votre temps étant précieux il convient de ne pas trop se disperser.

3ème étape : trouver le bon bien

Choisir le bon bien est crucial. En amont de votre sélection il faudra déterminer votre stratégie d’investissement. Ceci passera notamment par le choix du nombre de pièces de votre futur location.

Si vous privilégiez les petites surfaces (ex: studio de 25m2) vous aurez un montant d’investissement plus faible. Vous aurez par contre le risque d’un turn over plus important de vos locataires. En moyenne on estime qu’une location change de locataire tous les 3 ans. Si vous louez à des étudiants ce taux de rotation peut quasiment être de 1 ou 2 ans. Soyez vigilant sur ce point car un taux de rotation important peut vous exposer à un taux de vacance locative (période d’absence de locataire) plus conséquent et donc une rentabilité moindre.

Investir dans un bien plus grand (ex: F3 ,F4) générera un coût d’investissement plus important. Par contre vous aurez normalement la possibilité de conserver plus longtemps vos locataires ce type de biens étant privilégié par les familles. Vous aurez  une vacance locative assurément moins importante.
Définissez par conséquent une stratégie et recherchez la bonne location.

4ème étape : trouver le bon financement

Vous avez trouvé votre futur location. Félicitations. il vous faut à présent trouver le financement adapté à votre projet. Encore une fois sur ce point il faut que vous fassiez le distingo entre l’achat d’une résidence principale et l’achat d’un bien locatif. Lorsque vous achetez une résidence principale vous y investissez une part importante de vos économies. Dans l’acquisition d’un bien locatif vous aurez tout intérêt à minimiser la part de votre apport. C’est là un des avantages de ce type d’investissement. Vous avez la possibilité de le financer quasiment exclusivement par endettement. Garder vos disponibilités au maximum, elles vous serviront pour de futurs projets.

Voici quelques conseils pour partir sur de bonnes bases. Bien d’autres conseils suivront. N’hésitez pas à nous faire part de vos remarques et expériences.

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