5 décembre 2013
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Analyse d’une annonce pour un investissement locatif

 

 

 

Nous allons dans le cadre de ce billet analyser une annonce pour la vente d’un appartement de type F2 et essayer de déterminer son intérêt pour un projet d’investissement locatif.
Pour faciliter cette première analyse nous avons sélectionné un bien situé à Neuilly en Thelle, secteur que nous connaissons et publiée sur le site de petites annonces leboncoin. Intéressante, pas intéressante, rentable pas rentable nous allons décortiquer cette offre.

Un premier avis: l’importance de la photographie

Commençons notre analyse. Tout d’abord un indice s’avère intéressant. Nous sommes au début du mois de décembre. Les températures commencent à chuter. Toutefois il n’a pas encore neigé. Or sur la photo principale de l’annonce on distingue une couche de neige sur le toit et au sol. Cela signifie que ce bien est à la vente depuis quasiment un an.
En regardant plus précisément l’annonce on peut voir que cette dernière a été publiée par un professionnel. Dans ce cas il est étonnant que la photo n’ait pas été mise à jour depuis si longtemps. On peut alors imaginer que ce bien n’est pas « travaillé ». Ceci signifie que l’agent immobilier en charge de sa commercialisation ne s’investit peut être plus de façon importante sur cette vente.

Plusieurs pistes peuvent alors être envisagées: prix trop élevé et volonté de ne pas le baisser de la part du vendeur, bien possédant des défauts importants rendant plus complexe sa vente, manque de temps de l’agent immobilier. Comme on peut le voir il peut y avoir plusieurs pistes d’explications. Ce point est tout de même intéressant pour notre recherche.

Analyse d'une annonce de vente de F2

L’importance du prix au mètre carré

Comparer deux annonces de biens immobiliers n’est pas une chose forcément facile. Pour y arriver nous avons besoin de points de comparaison. Calculons par conséquent le prix au m2 pour ce bien.
84000 € / 22 m2 = 3800 € / m2.
Fort de cette information recherchons les prix habituellement pratiqués sur ce secteur.

Pour trouver facilement une estimation des prix de l’immobilier sur ce secteur rendons nous sur le site internet http://www.meilleursagents.com. Ce site offre en effet une carte de France des prix qui nous sera très utile.

prix de l'immobilier à Neuilly en Thelle

Voici la répartition des prix sur cette zone de l’Oise. Comme on peut le voir le prix moyen sur Neuilly en Thelle est de 2130 à 2270 € /m2. Cette estimation ne correspond qu’à une fourchette il faudrait bien sûr affiner cette évaluation mais ceci donne déjà un bon point de repère.

Lorsque les biens sont de petites surfaces on constate souvent un prix au m2 plus élevé. Dans le cas présent le prix est 67% au dessus de la fourchette haute de prix du secteur (3800 € comparé à 2270 €). On est clairement sur un bien trop cher.

Estimation de la rentabilité locative

Le début de notre analyse ne nous a pas incité à nous intéresser à ce bien. Les espoirs de plus value à la revente semble faibles le bien étant plus chers que les prix du marché. Regardons toutefois si la mise en location de ce bien pourrait s’avérer intéressante d’un point de vue rentabilité. Pour déterminer rapidement ceci nous allons rechercher des annonces de biens similaires sur le secteur. L’appartement que nous étudions semble être assez récent. Ce point sera à prendre en compte dans nos comparaisons.

Pour faire votre recherche vous pouvez vous baser sur les annonces de location du site leboncoin.com. Voici quelques annonces trouvées sur ce secteur et qui pourraient se trouver en concurrence avec notre futur location:
maison -> 40m2 -> 575 €
studio avec jardin -> 580 €
F1 -> 27m2 -> 457 €
F2 -> 29m2 -> 566 €
F1 -> 30m2 -> 480 €

Pour comparer ces locations et déterminer le niveau d’un potentiel loyer nous allons ramener les loyers à un loyer par m2/an. Nous exclurons volontairement les loyers / an / m2 trop éloignés des autres.
Dans notre cas si on prend le F2 de 27m2 avec un loyer de 457 € notre calcul nous donne le résultat suivant:
457 / 27 = 17 € (loyers mensuel par m2)
17 x 12 = 204 € (loyer annuel par m2)
Sur ce type de surface et les calculs effectués sur les autres locations ayant donné des résultats équivalents nous sommes globalement sur un loyer mensuel de 17€ / m2 soit 204 € / m2 / an.
Nous avons volontairement exclu la maison de 40m2 le loyer par m2 annuel étant très éloigné de celui de nos autre locations.

Une fois ce calcul effectué nous sommes en mesure d’estimer un premier loyer pour notre projet de location. Notre bien ayant une superficie de 22 m2 son loyer devrait être approximativement de 4400 € / an soit 367 € / mois. A l’image d’un prix les surfaces plus petites ont des loyers au m2 plus élevé. Nous appliquons par conséquent une majoration de 10% sur le loyer théorique. Ceci nous donne un loyer potentiel de 403 € par mois.

Calculons à présent la rentabilité brute de notre investissement. Prenons pour cela le loyer annuel soit:
403 x 12 = 4 836 €
et calculons la rentabilité en divisant ce loyer annuel par le prix de vente majoré de 8% (pour prendre en compte les frais de notaire):
4 836 / 90 720 = 5,33%
D’après nos estimations le calcul de rentabilité brute s’avère plutôt intéressant.

Quelle stratégie mettre en place

Notre analyse de ce projet d’investissement nous laisse à penser que ce bien ne correspond pas à une véritable affaire. Il possède toutefois des caractéristiques lui permettant d’être intéressant pour un investisseur. Une visite pourrait être envisagée pour vérifier s’il ne possède pas de gros points négatifs.

Cet appartement étant visiblement en vente depuis un certain temps et dans le contexte du marché il pourrait être intéressant de le visiter et en cas d’intérêt de faire une offre de prix nettement inférieure au prix demandé. Les caractéristiques de cette offre semblant s’y prêter. Dans ce cas la rentabilité locative s’en trouverait grandement améliorée et les espoirs de plus value plus importants.

 

 

 

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