Pour décider de prêter à un investisseur et comme elle le ferait pour une personne achetant sa résidence principale la banque va chercher à déterminer le ratio charges / revenus de l’emprunteur. Dans la réalisation de ce calcul il existera toutefois des différences notables en ce qui concerne l’investissement locatif. Voici une petite explication…

L’emprunt destiné à un investissement locatif se caractérise par le fait que le bien acheté sera producteur de revenus supplémentaires (les revenus fonciers). Cet élément va avoir un impact sur le calcul de votre endettement. Comment est déterminé cet endettement ?

Différentes méthodes de calcul

Deux méthodes coexistent pour le calcul de l’endettement:

Les banques de dépôt traditionnelles retiennent généralement la règle de calcul dite de l’endettement global. Cette méthode de calcul s’avère la moins favorable pour les investisseurs. Elle ne permettra de rendre réalisable un financement que pour les emprunteurs peu ou pas endettés. Dans ce type de calcul seront pris en compte les revenus de l’investisseurs (ex: salaires). Ces revenus seront multipliés par un taux de 33% (voire jusqu’à 40% en cas de revenus importants). Cela donnera une capacité d’emprunt.

En ce qui concerne les revenus locatifs le banquier retranchera une partie des recettes pour prendre en compte les charges et aléas liés à ce type de revenus. Variable selon les établissement le revenu retenu oscillera entre 60 et 80% avec une moyenne à 70%. Une fois ce pourcentage calculé le résultat sera ajouté au revenus après avoir été multiplié par un taux de 33%.

une autre méthode est également possible. Elle s’appelle méthode différentielle. Dans le cadre de cette méthode on prend en compte vos revenus avec la même démarche que celle évoquée plus haut mais on prend en compte les investissements locatifs en comparant la charge bancaire et le revenu locatif investissement par investissement.
Ainsi si l’emprunteur possède un bien qui lui rapporte 500 € /mois de revenus locatifs et que 80% de ce revenu est pris en compte. Si dans le même temps il a financé ce bien avec un prêt ayant une mensualité de 600 €. Dans ce cas il aura un effort d’épargne de 100 €. C’est cet effort qui sera ajouté à la capacité d’emprunt de l’investisseur.

Notre conseil

La méthode de calcul différentiel s’avère plus tolérante pour les investisseurs. La crise du secteur bancaire ayant fait son oeuvre elle n’est plus utilisée par tous les établissements. Il arrive parfois que les décisions des banquiers se basent sur les deux méthodes pour obtenir une pondération.

En définitive on peut donc conseiller aux investisseurs de s’adresser à plusieurs établissements. Il peut également être intéressant de solliciter un courtier en prêt immobilier qui sera au fait des méthodes de calculs utilisées par les différents établissements.

Bonne chance pour votre investissement !